［这是本人去年底时构思的一个研究计划，目前看来实施的可能性不大了，但是依然觉得挺好玩的，特贴出来，以飨邻里］

［引言］

假如我们认为在考古发现中，在远古时代出现的各种洞穴，包括岩洞、山洞、树洞等等可被视作人类最早的居所的话。而这些居所可被视作具有房地产的某种初级特征的话，房地产将会是一个被延展到极其久远时代的的话题。远古时代的早期人类是如何获得在这些洞穴居住的权利的，那时的人类是仅仅出于善意让其他的人来自己的洞穴中居中，还是出于其他的原因，这些原因当中是否包含了某种交换？又有没有一种原始形态的市场？为什么在考古发现中，有的洞穴中有精美的岩画、有的有雕刻、有的有早期一夫一妻、或者一夫几妻（反之亦然）的痕迹，而有些却一无所有。这些是完全无意义的、人类早期道德自醒或者天赐的审美行为自发之举，还是另有动因，会不会意味着人类早期极端行为对于居住权利获取的一种交换，而这些行为会不会包括了暴力、性、付出装饰洞穴的劳动等等。更有意思的是，这些早期的人类行为是不是就已经奠定了日后人类行为决定房地产市场的特征。

 我们能不能将今天香港几度恢复，又几度陷入疯狂的房地产市场，与公元前336年古希腊亚历山大帝的横越欧亚非的远征相联系。这最早的希腊人为获取生存间的远征，这史无前例的亚历山大帝将自己宣布为皇帝、苏旦、可汉的举动，是怎么样带来从欧洲到北非，再到阿拉伯半岛的人类最早期国际贸易的繁荣，而这种繁荣又是如何让古代的、来自希腊及马其顿的国际资本推动了全球第一次地产业的兴盛。胜利的远征军们还纷纷将抢来的财富用在典雅置业上，这大大推高了古代雅典城的物业价格，这与今天日益富有的中国大陆人、企业去香港投资地产是两件完全不同的事情吗？站在雅典卫城的遗迹之上，今日之雅典满目皆是雄伟建筑的残迹； 这与站在香港山顶之上，看到的连绵不绝的高楼相比较，我们会不会同样体会到资本在大地上的涌动？虽然相隔两千年。

 走在今天的柏林墙，我们应不应该思考：当人类的极端行为反应于社会制度之上会发生什么？一边完全没有房地产市场，交易为零；一边却有繁荣而伴随着巨大投机行为的地产交易。同城同民，同种同言，我们除了简单的将差异归咎体制之别之外，有没有思考过这两种制度、或者说这两种极端统治行为之间的互动？因为你所以有我，因为我所以更有你？而今天一个统一的柏林的房地产价格，又可以为我们带来哪一些昨天的回忆。这回忆我们又是不是可以放在莫斯科、布拉格、布达佩斯等等地方通用呢？主动革命，与被动植入革命；开放市场，与关闭市场，就像人类极端行为两端的开关，随时都有可能切换。

 一般情况下，房子不可移动，这特征与最早的洞穴之家差别不大。这是一种生不带来，死不带去的财产。由于其这一特点，将这一财产的弱点完全曝露在光天化日之下。卡扎非治下的利比亚首都的黎波里、及北部最大的港口班加西都曾经有过地产业的繁荣，甚至吸引到包括中国在内的地产及公共设施开发商前往承包工程，但是2011年一场猝不及防的“阿拉伯之春”将这一切快速归零。卡扎非在修建自己的宫殿时，那分别是利比亚首都及班加西最贵的地产项目，豪宅项目纷纷在其周边落脚。但是到了2011年8月21日，这些地产项目价格与躺在米苏拉塔一处肉类冷库中的卡扎非尸体一样，一文不值。

 以上种种，透过人类的极端行为对房地产市场已经产生的作用，似乎在自证这样的一个假说，在资本的流动、物业的兴建、城市的繁荣、国家的兴亡的背后，有着某种更加有趣的现象在推动房地产这个我们已知亦未知的领域。而我们能否利用今天的考古依据、科学证明、经济数据来说明人的行为对于全球房地产市场的影响？并将这种影响串联成一体，成为一种新的学问呢？

 是为引。

 ［目的和步骤］

本项目的价值在于，我们试图证明这样的一个假说，自最早期的人类开始，即从洞穴时代开始，人类的种种极端行为就成为了推动（或者说毁灭）房地产市场（包括最初步市场的雏型）重要原因。从而在今天让立于数字时代的人类，更加清晰地了解我们今天的房地产市场从哪里来，又最终会到哪里去。

 第一部分：洞穴之谜

有无数的考古发现说明，人类最早的地产项目是洞穴，洞穴是人类古老家园的起点。在这一部分，我们要力图证明是人类的种种极端行为，在洞穴中产生了最早的房地产，或者类房地产的交易。在这一部分我们将分析，目前人类已经探究较清楚的在欧洲、非洲、亚洲的多个重要的人类早期洞穴遗址，为我们的假设提出实证及理论的依据。要解决的问题包括：

－早期人类的暴力行为如何在洞穴的分配中起作用的；

－有无可能早期人类就已经开始使用性、生育为自己交换在洞穴中居住的权利；

－如何解释无装饰洞穴与有装饰洞穴之间的区别；

－多个洞穴的连续开发被居住，与独立洞穴之间的区别；

－洞穴文明的起点与早期人类新洞穴开发的关联性；

－洞穴的争夺，早期地产项目的竞争；

－同一地区出现多个洞穴的原因，早期“地产繁荣”的原因；

－洞穴与洞穴交换居住、及社交的可能性，探索早期的中介行为；

－对于洞穴的长期居住行为的研究，早期人类洞穴的继承；

－洞穴如何推动了人类最早的地产项目的进步，进而人类开建设住宅；

－洞穴如何体现了早期人类行为中对拥有地产的期待；

－洞穴“价格”及“价值”的形成；

－……

参考资料

-       Ancient caves depicting 7000-year-old civilization and culture discovered in India https://www.ancient-origins.net/news-history-archaeology/ancient-caves-depicting-7000-year-old-civilisation-and-culture-discovered

-       Ten amazing caves of the ancient world https://www.ancient-origins.net/ancient-places/ten-amazing-caves-ancient-world-002957

-       How would a cave civilization survive underground? https://www.ancient-origins.net/ancient-places/ten-amazing-caves-ancient-world-002957

-       Rock art discovered in deep dark caves reveal early human civilization on Puerto Rico’s uninhabited Mona island https://www.newsweek.com/puerto-rico-mona-island-cave-art-early-humans-civilization-696239

-        

 第二部分：战争之谜

战争是人类极端的暴力行为。对房地产市场而言，战争具有极至的破坏性，同时又具备极至建设性。一方面，战争的破坏性，常常可以将一地的房地产完全摧毁，同时，战争的目标常常又是“空间扩展”之战，其目标的破坏的同时，又在于建设一个全新的市场，来取代旧的市场。世界有众多的城市在反复的毁灭与重建之间，不断摆动。形成一定周期性的对房地产市场的破坏与建设。这似乎是在经济周期理论发现之前，解决经济发展过剩、人口过剩的一种方法。在这一部分，我们将试图说明，战争是驱动地产市场变化的起级因素。

－亚历山大帝远征和全球第一次地产繁荣；

－蒙古帝国征战对当时已经知世界地产市场的破坏；

－明帝国在以战争取代了元之后，如何取得了中国历史上的一次地产市场的大爆发；

－英帝国殖民印度战争带来的印度地产市场的波动；

－非洲早期法国殖民地地产市场的繁荣；

－南美殖民地战争为什么没有带有当地的地产市场的繁荣，反而市场长期失效；

－鸦片战争及中国香港、上海及长江三角洲地区第一次近代意义上的房地产市场形成；

－神圣罗马帝国圣战（远征）带来的宗教地产的繁荣，和与不同地区地产市场的冲击；

－战争如何禁止交易，战争又如何重新鼓励交易；

－二次大战对于全球地产市场的破坏；

－二次大战之后的冷战对于民主国家地产市场的激励作用

－……

参考资料

-       Alexander the Great https://en.wikipedia.org/wiki/Alexander_the_Great

-       https://books.google.fr/books?id=WflsLSi77icC&pg=PA98&lpg=PA98&dq=alexander+the+great+properties&source=bl&ots=dh0SnChGN0&sig=xtSGOkEzZIPrZW42x-hlFPBM4jw&hl=fr&sa=X&ved=2ahUKEwjx-4yejczeAhVBLMAKHXrzCZA4ChDoATAJegQICRAB#v=onepage&q=alexander%20the%20great%20properties&f=false

-       Genghis Khan and the Mongol Empire https://www.thoughtco.com/the-mongol-empire-195041

-       Why the Mongols were the greatest empire in world history https://www.businessinsider.com/why-the-mongols-were-the-greatest-empire-in-world-history-2015-5?IR=T

-       Landed property and credit in colonial India https://www.theigc.org/wp-content/uploads/2016/06/LANDED-PROPERTY-AND-CREDIT-IN-COLONIAL-INDIA.pdf

-       Land tax, property rights and peasant insecurity in colonial India https://www.tandfonline.com/doi/abs/10.1080/03066159208438500

-       Transformation of housing policy in India – the trend towards market mechanisms https://www.housingauthority.gov.hk/hdw/ihc/pdf/rhk.pdf

-       Why nations fail https://www.theguardian.com/books/2012/mar/11/why-nations-fail-acemoglu-robinson-review

-        

              第三部分：革命之谜

革命通常发生在一个国家内部，虽然常常也会有战争的形态出现，但是与来自外部的战争不同，内部的革命是一个国家内部一个群体取代别外一个群体的统治地位的行为。革命是人类极端暴力行为的一种，具有超级的破坏性，但往往会在革命成功之后，带来地产市场的繁荣（也有可能是停滞）。

－法国大革命失败如何影响巴黎的地产市场；

－俄国社会主义革命如何停滞了该国的房地产市场发展；

－1991年苏联解体之后俄罗斯的房地产市场又如何重新形成；

－“阿拉伯之春”如何终结或者影响了北非埃及、突尼斯、利比亚的地产市场；

－“阿拉伯之春”之后地产交易又如何在革命的发生地得到复苏；

－1949年中国革命之后，房地产交易的停顿；

－古巴革命对于当地地产市场的连续性的影响；

－美国独立战争对于美国地产市场的奠基作用；

－土耳其凯末尔革命对于该国地产市场的冲击；

－非暴力印度甘地革命对于影响该国的地产市场；

－非洲大陆独立运动，在赶走殖民者之后，如何影响到该大陆的地产市场；

－……

参考资料

-       Revolutions and evolutions in Russia: In search of a solution to the path dependence problem https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S2405473917300570

-       War finance (Russian Empire) https://encyclopedia.1914-1918-online.net/article/war_finance_russian_empire

-       https://www.french-property.com/reference/french-history/

-       No price like home: Global house prices, 1870 – 2012 http://piketty.pse.ens.fr/files/Schularicketal2014.pdf

-       Analysis and background of the “Arab Spring” in Libya https://www.researchgate.net/publication/235347817_Analysis_and_background_of_the_Arab_Spring_in_Libya

-       Two years of Arab Spring https://www.dbresearch.de/PROD/RPS_DE-PROD/PROD0000000000451962/Two_years_of_Arab_Spring%3A_Where_are_we_now%3F_What%E2%80%99s.pdf

-       Middle-class frustration fueled the Arab Spring http://www.worldbank.org/en/news/feature/2015/10/21/middle-class-frustration-that-fueled-the-arab-spring

-       A house divided: A revisiting the Arab Spring in Libya https://www.alec.org/article/a-house-divided-a-revisiting-the-arab-spring-in-libya/

-        

第四部分：从洞穴到洞穴

自上世纪90年代开始，以互联网为代表的数字化革命，开始改变我们对“property”的认识，现代人类除了可以在土地（自己的领地）上建设自己的住所之后，数字洞穴也成为人们的藏身之所。极至的数字化行为，已经让社交媒体、游戏及其他由数字化构成的分享经济成为我们的新的洞穴。人类正有迹象，由最早期人类的洞穴，回到新的洞穴之中。高度沉浸的数字化行为，是否会在有朝一日，成为扭曲房地产市场的拐点？

－使用社交媒体空间，已经取代了茶馆、咖啡馆、酒吧等真实的空间；

－全球价值最高的公司不是地产公司，而是互联网公司、社交媒体公司；

－空间之争在数字化时代转变为“时间之争”，人们在某一数字化产品上消耗的时间的价值超过了地产产品的价值；

－如何定义数字化的房地产项目；

－人类已经同时生活在真实的房子和数字化的洞穴；

－……

参考资料

-       Digital property rights and blockchain https://www.crypto-economy.net/en/digital-property-rights-blockchain/

-       Digital property rights – An evolving business landscape https://www.ipwatchdog.com/2012/05/31/digital-property-rights-an-evolving-business-landscape/id=25134/

-       Protect property rights in a digital world http://www.digital-copyright.ca/own

-       Property rihgts for digital assets: the bitmaik revolution https://www.healtheuropa.eu/property-rights-for-digital-assets/87438/

-       What does ownership mean in the digital age? https://copyrightandtechnology.com/2016/12/21/what-does-ownership-mean-in-the-digital-age/

［研究方法］

经过检索，本项目所研究的内容在全球范围内尚属于首次提出，项目的重要价值在于将人类极端行为与房地产市场的发展联系了起来。为了让该研究有效有趣，并有助今天的人类识我们未来的行为有可能会对这一古老市场的发展产生什么样的影响。本项目的研究将分四个阶段来展开。

一、实证阶段

本研究有大量论据需要考古学、人类学、生物学、宗教学等等的实证研究成果，本研究将致力于提取所有这些研究成果中与本主题相关联的部分。应用社会调查、统计等等方法分析和归纳。

－考查人类早期的重要洞穴，取得人们在这些洞穴生存，分配空间的证据；

－研究多场生要战争对于多地地产市场的破坏与重建；

－提取生物学证据、基因证据，证明地产市场发展的连续性，或者受到破坏而产生的中断；

－……

在这个阶段，我们将以上部分所言的四个部分为前提，分步进行。并将与包括法国、英国、中国、美国等国的人类学者、考古学者进行广泛的合作，获得较成熟可信实证素材。

实证研究中采用的方法有

-       Linear correlation and linear regression http://www.biostathandbook.com/linearregression.html

-       Factor analysis https://www.statisticssolutions.com/factor-analysis-sem-factor-analysis/

-       Structural equation modeling http://joophox.net/publist/semfamre.pdf

-       Partial least squares regression https://www.utdallas.edu/~herve/Abdi-PLS-pretty.pdf

-       Logistic regression https://towardsdatascience.com/logistic-regression-detailed-overview-46c4da4303bc

-       Probit, ordinal, nonlinear and multilevel mixed models https://www.princeton.edu/~otorres/Logit.pdf

-       Social network analysis: QAP, MRQAP …

二、分析形成机制

本阶段我们将利用实证阶段得到的重要依据，分析各个假说成立或者不成立的原因。并给出其形成机制。其中包括—

－建立洞穴是人类最早的房地产，并有特殊形态市场的假说；

－建立早期人类利用最有限资源交易在洞穴居住权利的假说；

－分析战争行为与房地产市场关联性机制、原理；

－分析革命行为与房地产市场关联性机制、原理；

－分析数字行为与房地产市场关联性机制、原理；

－……

在这个阶段，本项目研究人员，将会充分利用实证得到各种依据，为假说的成立与不成立分析出逻辑性、科学性的形成机理。

三、数学及人工智能的分析方法

本项目研究人员，将会与分析公司一起合作，共同解决研究成果公式化及数据化的问题。同时，本项目研究人员也会与人工智能方面的领先公司合作，利用人工智能技术，还原早期人类、战争期间、革命期间人类各种行为作用于房地产或者房地产市场方法。其中包括—

－形成可以供量化及计算的公式；

－3D的数字模型，可供解决各种变化；

－人工智能还原的人的各种行为的结果，帮助人们理解本项目；

－……

四、理论评估

利用前三个阶段得出结论进行理论评估，为人类极端行为作用于房地产做出总结。并提出预见人类行为，防止极端事件发生的方法。

［时间安排］

略 

［结语］

关于研究人类极端行为对于房地产及其市场的影响，到目前为止依然是一个极初步的构想。但是，在想像这个研究课题的过程中，已经经历了足够多的有趣的人与事。这个构想产生于人类最初民主及议会制度的诞生地雅典，在这里我们认真而仔细地考察了这个人类历史的第一个ruling power，在雅典古卫城的遗址之上，我们有足够的时间和空间来观察这里的繁荣、衰落及再次繁荣和衰落，也就是修昔底得陷阱。突然之间，你会觉得这里是一个历史多么长久的地产变迁的样本。在经历了雅典的思考之后，终于决定在德国的曼海姆将在这个想法落实于纸上的原因是，作为经济学研究的一隅，我们除考察买与卖、危机与泡沫、金钱与市场之外，是否应该考虑一些更多的东西。就如我第一次在耶鲁大学见到席勒教授时，他对我说的，我太太是心理学家，是她让我明白了市场的背后是人的行为在做怪，而行为本身并不是经济学的概念。后来2014年在北京，见到了席勒太太本人之后，我更加明白，如果没有她，席勒有可能只是一个玩弄公式与数据的三流经济学教授，因为那时经济学教材中可没有心理、或者行为的概念。

 在曼海姆的欧洲经济研究中心，写作的时间不长，但思考可谓痛苦。到底哪里才是人类房地产起点，而哪里又将是我们的住所要去往的方向呢？这是一个需要以思辩力这把手术刀来解决的问题。终于，我们发现了人类最早的居所——洞穴。这是一个神奇的发现，几个月前我在法国南部的岩洞旅行时，压根还没有注意到这一点，当时我仅仅为这里早期人类的绘画技能所好奇。但是在曼海姆，我第一次明白他们绘画也许是有目标、有动机的，为岩洞进行装饰，他们也许并非出于自发地对于美的喜好，而是他们就是“一支装修队”，甚至他们在用这种方法换取在这个洞居住的权利，提升洞穴这个人类最早的房地产项目的价值。这种想像，一下子让很多事变得容易解释起来。

 在巴黎的巴尔扎克街，我重新再看这个计划，各种奇妙的想法再度让人兴奋。巴尔扎克的人间喜剧是不是就是一个房地产的故事呢？1848年他回到巴黎，本想体会一番新家的快乐，而等着他的事儿，没有一样如意。而这一年，法国颁布了一部新的宪法，将帝王一般的权力授予了总统，从此，法国的共和成为摆设。与此同时，高升的房价也成了男人希望迎取心仪妻子的巨大障碍。而这一年，巴尔扎克原本准备要结婚的。

 到了今天还有很多人说，房子是用来住的。但是，为了解决“住”这个基本的需求，我们以超过这个需求千倍、万倍强度的行为，扭曲了这个过程、让这个市场发生一次比一次更加严重的畸型。这是为什么呢？研究这个问题的价值，已经超过了研究房地产市场供需关系的价值，也许透过研究，我们可以发现一部房子的传奇。

                                             ———2018年11月11日， 成稿于Café de Flore, Paris